“第二支箭”下首批民营房企债全部发行 能推动房企融资恢复吗?

小柚财经:“第二支箭”下首批民营房企债全部发行 能推动房企融资恢复吗?

  11月25日重庆龙湖企业拓展有限公司在银行间市场公告发行20亿元中期票据,由中债信用增进公司在民企债券融资支持工具(“第二支箭”)政策框架下提供全额担保增信。至此,中债信用增进公司首批出具的三家民营房企发债信用增进函,已经全部公告发行,合计金额为47亿元。

  据记者了解,中债信用增进公司正在加紧推进相关民营房企增信业务工作,预计近期会向多家民营房企出具发债信用增进函。本次交易商协会曾明确提及预计可支持约2500亿元民营企业债券融资,2500亿元的支持目标若较大比例指向地产债,政策支持的规模将较为可观,且本次政策落地和实施节奏较快,预计支持效果将更为明显。

  平安证券首席固收分析师刘璐指出,与2018-2019年相比,本轮“第二支箭”政策力度预计会明显超过上一轮,主要是因为本轮政策覆盖目标规模更大且约束性更强,本轮央行为民企注入的信用支持更强。

  近期房企资金面利好接连落地

  记者注意到,近期房企资金面利好接连落地。11月14日,银保监会、住建部、央行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》,指导商业银行按市场化、法治化原则,向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

  11月24日,银保监会表示,股份制银行落实“金融16条”各项政策要求,坚决避免出现一致性抽贷、断贷行为;六大行对暂时遇困房企存量开发贷款给予展期等安排。

  11月23日至24日,中国银行、交通银行、农业银行等六大行先后与万科、龙湖集团、金地集团、碧桂园、美的置业等房企签订合计超9000亿元授信额度。

  在不久前举办的2022年金融街论坛上,央行、银保监会、证监会三大部委肯定了房地产对经济有重要意义,提出“推动房地产市场健康发展”。该表述提出后房地产政策实质性利好接连释放,市场人士预计12月利好政策可能会持续落地。

  政策层面对房地产的融资支持力度有所增强

  分析人士指出,此前在行业进入调控周期以及各地方政府保交楼、保交付的要求下,预售资金监管进一步规范和强化,本次保函置换预售监管资金政策的整体导向为在保交楼的前提下针对部分房企进行资金松绑,因此本次政策有望进一步改善优质房企的资金灵活性。

  值得注意的是,此前政策层面对房地产融资的支持覆盖面多集中于项目层面,如8月19日政策性银行专项借款2000亿元;11月21日央行推出2000亿元“保交楼”零息贷款支持,而近期“第二支箭”叠加商业银行的万亿资金支持更加聚焦于公司层面,表明供给端政策明确由“保项目、不保主体”向“既保项目、更保主体”转变。

  申万宏源证券房地产团队指出,供给端政策密集推出不仅实现保主体,预计也将对需求端预期改善有较大信心提振。近期“第二支箭”叠加商业银行的万亿资金支持接连推出,在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙,有力阻止房企资金风险进一步蔓延,预计在优质民营房企信用和融资逐步修复之后,也将以点带面促进改善市场悲观预期、并提振市场信心。

  此外,近期融资支持“第二支箭”,央行稳楼市16条、改善优质房企资产负债表、商业银行近万亿元授信等供给端支持政策接连出台,将推动优质民营房企融资恢复,保主体实质性推进,杭州等城市政策放松、需求端政策也值得进一步期待,预计后续供需两端政策将继续发力。

  国金证券房地产首席分析师杜昊旻指出,“第二支箭”加速落地,有优质抵押物的公司更受益。在尚有较优质抵押物的情况下,预计多数民企前两次的中票发行成功率较高,而后期债券的发行成功率更需看抵押物的质量高低。优质抵押物多、短期公开债务压力较小的民营房企,在政策支持下或能度过当前的现金流困境。

  稳融资三箭齐发进展迅速,地产政策已形成组合拳

  “三支箭”是指2018年提出的融资支持政策,分别为信贷、债券、股权融资。目前来看,今年支持民企融资的工具不断推出,本轮基本形成稳地产融资三箭齐发的态势,而且稳融资“三支箭”推进速度快,效果值得期待,当前稳地产政策已形成组合拳,能一定程度防止风险扩散,支持部分优质民营房企度过低谷期。

  中邮证券分析师刘清海指出,“第三支箭”股权融资或许值得期待,改善资产负债表、支持股权融资。优质企业在获得信贷、债券融资之后,客观上存在降杠杆需求。2022年金融街论坛年会近些年首次提出改善优质房企资产负债表,支持涉房企业并购重组、股权融资等表述,稳融资“第三支箭”或许值得期待。

  杜昊旻表示,“第三支箭”仍可期待,继10月证监会相关人士表示允许部分存在少量涉房业务、但不以房地产为主业企业在A股市场融资后,证监会主席再度表示支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。当前港股房企的股权融资暂不受限制,近期碧桂园、雅居乐相继成功配股融资39.2亿港元和7.9亿港元;若A股股权融资适度放开,当前仍有拿地能力但资产负债率相对较高的央国企更能受益,可降低杠杆继续获取优质土储。

  不过,杜昊旻也指出,行业的平稳发展需要房企在销售、投资和融资端都保持健康,预计未来取消局部区域限购、逐步放松新房限价、放松认房又认贷标准、下调房贷利率等均可期,促进房地产业回归良性循环。

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